Desconocida ha comentado "LO QUE DICE JEN"
La unica forma de eliminar la inflacion, es basado en el llamado "supply side". Osea, llenar el mercado de todo. Ronald Reagan tuvo un exito arrollador en los 80s y esas politicas continuaron hasta la llegada de Biden y el acuerdo de paris. Es por el supply side economics, que vemos como pais como Estados Unidos, Suiza, Inglaterra, Alemania, Japon, tienen altos niveles de deudas basados en el PIB y aun asi, hasta la llegada de la pandemia, no vivieron problemas serios de inflacion. De hecho, Japon debe el 300% de PIB y tiene 34 años en deflacion. Asi que la clave es abrir mas los mercados.
Lo siguiente es reducir o eliminar impuestos. Por ejemplo, el impuesto del anticipo es una aberracion total. Y de hecho, es inflacionario por naturaleza. Contrario a lo que las personas creen, Estados Unidos, Inglaterra, Suiza, Alemania, Belgica, Holanda, son todos paraisos fiscales. De hecho, Estados Unidos es el mayor paraiso fiscal del mundo para los negocios. https://www.lavanguardia.com/economia/20220517/8271316/paraisos-fiscales-lista-paises-eeuu.html
Para reducir el costo de la vivienda, es necesario que el gobierno forme agencias inmobiliarias como en Estados Unidos tienen a Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, HUD, FHAA. Sin un mercado secundario de Hipotecas, es imposible reducir los intereses hipotecarios. En Estados Unidos, los bancos y Financieras Inmobiliarias NO viven de las tasas de intereses. Viven de los puntos y de la velocidad del dinero. Esto hace que los financistas ganen mas dinero que aqui y el publico puda acceder a hipotecas con tasas mas bajas que aqui. Es un win-win.
Yo trabajé en Miami entre 2003-2007 con lo que en EEUU se llama Mortgage Bankers, que son financieras hipotecarias pero no captan dinero del público. Y efectivamente, los jefes mios hacían un préstamo hipotecario, cobraban 3% en puntos y si la tasa de interés era del 6%, lo vendían a Fannie Mae o a Freddie Mac al5 %, así que nosotros ganábamos 4%. Pero resulta que este modelo viene con apalancamiento, así que la financiera solo ponía el 10% del monto propio, el otro 90% salía de líneas de créditos mayoristas. Así que si el préstamo hipotecario era de $350,000, la financiera ponía solo $35,000. El 4% de $350 mil son $14,000 brutos, que a su vez es un retorno del 40% brutos de los $35,000 de la empresa. recuperábamos el dinero y volvíamos a prestar y cuando venías a ver, la empresa ganaba enormes retornos sin ser usureros. Desafortunadamente con las nuevas leyes de Obama, el Dodd-Frank, ese negocio dejó de ser tan lucrativo y ahora es mucho más difícil ser un Mortgage Banker en USA. El Dodd-Frank tambien trajo algo llamado recompra. Y es que si el prestamo no esta como las agencias federales Fannie y Freddie quieren, ellos pueden exigir la devolucion del prestamo. Si eso pasa, la financiera quiebra.
ResponderEliminarEscuché mucho sobre agencias cuando compré mi casa en Orlando. Pero nunca entendí realmente lo que hicieron. Una pregunta, ¿qué hacen esas agencias con esos créditos hipotecarios qué compran?
ResponderEliminarFannie Mae, Freddie Mac lo que hacen es que agrupan todas esas hipotecas, basándose en similitudes de precio, intereses, duración y calidad del prestatario, y las revenden como bonos. Se les llama "Residential Mortgage Backed Securities" Y si es comercial, a esos bonos se les llama "Commercial Mortgage Backed Securities". Los mayores compradores son la Reserva Federal, Bancos de Inversiones, Fondos de Coberturas, Aseguradoras, Inversores independientes adinerados (Family office), etc.
EliminarLos inversores compran estos bonos porque suelen pagar más intereses que las tasas del tesoro y porque cuando la FED reduce las tasas, los bonos hipotecarios adquieren mucho valor. También, los bonos hipotecarios pueden ser utilizados como instrumento de garantía para tomar prestado a más corto plazo y a tasas más bajas y con ese dinero hacer más inversiones.
Solo en Estados Unidos, este es un mercado de $17 trillones anuales en volumen.
Los bonos hipotecarios tienen varios riesgos, entre ellos está el riesgo de impago (que suele ser mínimo) y el riesgo de refinanciamiento. Los bonos salen al mercado en denominaciones de $1000. Si compras un bono hipotecario por $1140 y 9% de interés con 20 años para la maduración del bono, tu rendimiento sería 7,5%. Pero si la FED baja las tasas, existe un alto % de probabilidad de que las personas empiecen a refinanciar sus casas, eso haría que te paguen al par value de $1000, lo cual sería una pérdida de $114 dólares por cada denominación.
A eso sumale que los bonos se compran con masivos niveles de apalancamiento. Esto magnifica las ganancias como las perdidas.